Keputusan membeli atau memajak tanah (2)

MEMBELI ATAU MEMAJAK TANAH

Berapa banyak tanah untuk diusahakan dan bagaimana cara untuk memperolehinya adalah dua daripada keputusan penting yang akan dibuat oleh petani atau penternak. Kesilapan keputusan yang dibuat sekarang boleh mempengaruhi keadaan pada masa hadapan pelaburan yang telah dibuat.

Terlalu sedikit tanah mungkin bermakna perniagaan adalah terlalu kecil untuk menggunakan sepenuhnya sumber-sumber lain yang ada seperti jentera ladang, lori, mesin membajak, modal dan buruh. Sebaliknya pula jika membeli tanah yang terlalu besar menyebabkan peruntukan pelaburan wang yang banyak telah berlaku dan menyebabkan masalah aliran tunai yang serius kepada petani, dan menyebabkan terpaksa menggunakan sumber pengurusan dan input lain seperti jentera dan mesin membajak secara keterlaluan melebihi had yang ditetapkan. Keputusan yang salah dalam pelaburan, sama ada membeli terlalu sedikit tanah atau terlalu banyak tanah boleh membawa kepada kegagalan perniagaan.

            

Pengambilan tanah harus difikirkan juga dari segi kawalan dan bukan hanya pemilikan. Kawalan boleh dicapai sama ada melalui pemilikan atau pajakan. Banyak daripada tanah sawah di kawasan Jelapang padi seperti di Kawasan Perairan Muda (MADA) dan Kawasan Perairan Kemubu (KADA), petani padi memajak tanah padi yang diusahakan dari pemilik sebenar tanah tersebut. Ramai petani menganggap gabungan pemilikan dan pajakan menjadi wajar, terutama apabila modal adalah terhad dan sikap petani yang tidak mahu menjual tanah pertanian mereka walau pun mereka tidak lagi mengusahakan tanah pertanian tersebut.

Dalam satu kajian yang dibuat terhadap perancangan masa depan petani di kawasan MADA (Muda Agricultural Development Authority) yang telah dijalankan pada tahun 2012 mendapati seramai 82.4% dari petani yang dikaji (1,445 petani) menyatakan untuk memberi tanah sawah yang dimiliki kepada anak mereka pada masa hadapan, berbanding diserahkan kepada pihak lain untuk seperti Pertubuhan Peladang Kawasan untuk diusahakan. Ini menunjukkan hukum warisan harta seperti tanah begitu kuat lagi di kawasan-kawasan pertanian seperti di kawasan MADA.

Tiada kelebihan yang jelas sama ada memiliki atau memajak. Kawalan adalah masih faktor yang penting, Pendapatan boleh diperolehi sama ada dari tanah yang dimiliki atau disewa. Dalam analisis terakhir, gabungan tanah yang betul yang dimiliki dan disewa adalah salah satu yang menyediakan tanah yang cukup untuk menggunakan sepenuhnya tenaga kerja yang sedia ada, jentera, pengurusan dan modal kerja tanpa menimbulkan risiko kewangan yang berlebihan.  

Pemilikan tanah

Memiliki tanah merupakan satu matlamat penting penternak dan petani yang terlibat dalam aktiviti pertanian. Mereka yang memiliki tanah akan merasa bangga, kepuasan, dan mempunyai prestij yang tertentu. Ia juga membolehkan aset tersebut di wariskan kepada waris yang layak mengikut hokum warisan.

Kelebihan memiliki tanah:

1. Jaminan dapat mengusahakan tanah: Milikan tanah menghapuskan ketidaktentuan kehilangan pajakan dan pengurangan saiz perniagaan yang tidak disangka-sangka apabila pihak yang member pajakan tidak mahu member pajakan lagi. Ia juga memastikan bahawa pemilik menikmati faedah daripada apa-apa penambahbaikan jangka panjang yang dibuat kepada tanah.

2. Cagaran untuk pinjaman: Pemilikan tanah membolehkan pemilik meminjam wang dari institusi kewangan kerana tanah boleh digunakan sebagai cagaran untuk membuat pinjaman. Peningkatan nilai tanah dari masa ke masa telah menyebabkan peningkatan ekuiti yang besar kepada pemilik tanah, walau bagaimanapun jumlah ekuiti ini boleh berkurangan sekiranya berlaku penurunan kepada harga tanah.

3. Kebebasan pengurusan: Pemilik tanah bebas untuk membuat keputusan mengenai bagaimana tanah yang dimiliki akan digunakan, jenis baja dan cara pengairan yang akan dibuat ke atas tanah. Sebaliknya jika tanah dipajak, persetujuan kombinasi input dan aktiviti pengubahsuaian cara penggunaan tanah tidak boleh dibuat sewenang-wenangnya tanpa berunding dengan tuan tanah terlebih dahulu.

4. Melindungi Nilai Terhadap Inflasi: Dalam jangka masa panjang, tanah menyediakan lindung nilai yang baik terhadap inflasi kerana nilai tanah kebiasaannya selari dengan peningkatan inflasi.

5. Kebanggaan Pemilikan: Memiliki dan memperbaiki kualiti harta seperti tanah oleh seseorang adalah suatu kebanggaan. Ia menjamin perlindungan masa depan. Pemilikan tanah yang dikawal oleh entiti perniagaan juga boleh mempunyai beberapa kelemahan. 

Kekurangan memiliki tanah:

Kelemahan ini terutamanya berkaitan dengan kedudukan modal perniagaan. Antara kemungkinan kelemahan adalah:

1. Aliran Tunai: Hutang yang besar atau beban yang berkaitan dengan pembelian tanah ladang boleh menimbulkan masalah aliran tunai yang serius. Perolehan tunai daripada tanah mungkin tidak mencukupi untuk memenuhi bayaran yang perlu dibuat seperti bayaran faedah atas pinjaman serta pelbagai kewajipan tunai perniagaan yang perlu dipatuhi.

2. Pulangan Rendah Ke Atas Modal: Jika modal adalah terhad, mungkin ada alternatif untuk kegunaan wang berbanding dengan pelaburan dalam tanah. Pulangan dari pelaburan ke atas jentera, ternakan, dan input operasi seperti baja, benih dan makanan, sering menghasilkan kadar pulangan yang lebih tinggi ke atas pelaburan berbanding tanah.

3. Kurang Modal Kerja: Satu pelaburan yang besar atau beban hutang yang besar kesan dari pelaburan ke atas tanah boleh menyekat jumlah modal kerja yang ada, menghadkan jumlah pengeluaran, pilihan bentuk perniagaan, jumlah input dan keuntungan.

4. Batasan Saiz: Gabungan modal terhad dan keinginan untuk memiliki semua tanah yang akan diusahakan akan menghadkan saiz perniagaan. Saiz perniagaan yang kecil mungkin menghalang penggunaan teknologi tertentu dan menyebabkan kos purata yang tinggi.

Kelemahan pemilikan  tanah adalah  lebih cenderung untuk menjejaskan prestasi kepada petani baru dengan modal yang terhad. Petani yang berumur dan berpengalaman kebiasaannya cenderung untuk memiliki lebih banyak tanah dan menanggung kurang hutang berbanding dengan petani muda.

Pajakan Tanah

Petani atau penternak baru sering dinasihatkan untuk memajak tanah berbanding dengan pembelian tanah. Dengan modal yang terhad, pajakan adalah satu cara untuk mendapatkan lebih luas tanah untuk diusahakan. 

Kelebihan memajak tanah:

1. Lebih Banyak Modal Kerja: Apabila modal tidak terikat dalam pembelian tanah, lebih modal dapat disediakan untuk membeli jentera, ternakan dan lain-lain input pertanian.

2. Pengurusan Tambahan: Seorang petani baru mungkin kekurangan kemahiran pengurusan. Bantuan pengurusan boleh disediakan oleh tuan tanah atau pengurus ladang professional yang berpengetahuan yang dibayar gaji oleh tuan tanah.

3. Saiz Lebih Fleksibel: Kontrak pajakan biasanya hanya untuk satu tahun atau selama beberapa tahun. Perubahan dari tahun ke tahun pada saiz perniagaan mudah dicapai dengan melepaskan pajakan lama atau memajak tanah tambahan.

4. Kewajipan Kewangan Lebih Fleksibel: Bayaran pajakan adalah lebih fleksibel daripada bayaran gadai janji yang boleh ditetapkan untuk tempoh yang lama. Nilai sewa akan secara automatik berbeza dengan hasil tanaman dan harga. Sewa tunai adalah kurang fleksibel tetapi boleh dirundingkan setiap kali pajakan itu diperbaharui dengan mengambilkira keadaan ekonomi semasa dan unjuran.

Kekurangan memajak tanah:

Tanah pajakan juga mempunyai kelemahan ketidakpastian dan keadaan kemudahan yang tidak memuaskan.

1.  Ketidakpastian: Memandangkan jangka pendek kebanyakkan pajakan, bahaya sentiasa wujud bahawa semua atau sebahagian daripada tanah yang dicucuk tanam boleh hilang dalam masa yang singkat. Kemungkinan ini tidak menggalakkan pelaburan jangka panjang dan menyumbang kepada perasaan umum yang tidak menentu tentang masa depan perniagaan.

2.  Kemudahan Yang Kurang Memuaskan: Sesetengah tuan tanah enggan untuk melabur wang di dalam penambahbaikan keadaan infrastruktur dan pembaikan lain. Penyewa pula sukar melabur dalam penambahbaikan yang menjadi harta kepada orang lain. Oleh itu, perumahan keluarga, kemudahan ternakan, simpanan bijirin, pagar, dan perumahan jentera boleh menjadi usang, dalam keadaan buruk, atau tidak wujud.

3. Pengumpulan Ekuiti Perlahan: Tanpa pemilikan tanah, ekuiti boleh dikumpulkan hanya dalam jentera, ternakan, atau simpanan  wang tunai. Dalam tempoh nilai tanah yang semakin meningkat, penyewa perlu membayar sewa yang lebih tinggi tanpa sebarang ekuiti terkumpul.